L'optimisation patrimoniale
Notre rôle
La maîtrise d'ouvrage déléguée (ou MOD).
Dans son principe, la maîtrise d’ouvrage déléguée n’est rien d’autre que le recours à un prestataire qualifié. Le rôle de MODIA est de mettre à votre disposition son expérience, son expertise et ses moyens financiers, de façon transparente.
Si vous disposez de terrains contructibles que vous souhaitez optimiser, nous vous donnons accès à l’ensemble des moyens nécessaires à l’achèvement de vos opérations immobilières (obtention du permis de lotir, financement, études, viabilisation, lotissement, commercialisation…) car toutes ces étapes demandent généralement du temps et de l’argent. D'autre part, les compétences et la connaissance des rouages des collectivités locales sont essentielles.
Voici un exemple chiffré d'optimisation patrimoniale
Cas d'un terrain devenu constructible de 10 000 m², dont le prix du marché est de 230 000 € (23 €/m²).
Le propriétaire est alors face à trois possibilités :
• Possibilité 1 - Tout faire par soi-même
Si le propriétaire décide de réaliser lui-même la vente du terrain constructible divisé en parcelles viabilisées, il peut générer une marge substantielle par rapport à une vente simple.
Néanmoins, les difficultés auxquelles il devra s’affronter en termes de compétences juridiques, fiscales et techniques, ainsi qu’en termes de crédibilité auprès des organismes administratifs et financiers pour soutenir son projet de viabilité - et le temps à consacrer - rendent généralement l’opération très improbable.
• Possibilité 2 - Ne rien faire et vendre
Le propriétaire décide de céder son terrain à un promoteur, ce dernier se chargeant d’effectuer ensuite une plus-value à son propre compte.
Le propriétaire, pour sa part, peut escompter un gain de 230 000 €. Cependant, il n’obtiendra le revenu de la vente qu’au terme du compromis avec le promoteur et si toutes les clauses suspensives ont été réalisées. Cette phase est toujours plus longue qu'avec notre solution. Il est, de plus, imposable au titre de l’impôt sur le revenu sur la vente qu’il a effectuée.
• Possibilité 3 - Avoir recours à la maîtrise d’ouvrage déléguée (optimisation et accompagnement de MODIA)
MODIA se charge de faire aboutir tous les aspects de votre opération d’optimisation patrimoniale. Nous prenons en charge les frais de viabilité (20 €/m² dans notre exemple).
Dans cet exemple, le processus se présente donc ainsi :
- Frais de viabilité :
20 € / m² soit 200 000 €
- Marge supplémentaire négociable avec MODIA (sur les prix du marché) :
14 % x 230 000 € = 32 200 €
- Prix minimum garanti du terrain avec MODIA :
230 000 € + 32 200 € = 262 200 €
- Prix de vente total obtenu par MODIA après viabilité et parcellisation :
738 200 €
- Bénéfice net de l’opération d'optimisation réalisée par MODIA :
738 200 € - 200 000 € - 262 200 € = 276 000 €
- Gain supplémentaire pour le propriétaire (50 % du bénéfice de l’opération) :
276 000 €/2 = 138 000 €
Gain total pour le propriétaire :
262 200 € + 138 000 € = 400 200 €
