Glossaire

En travaillant en maîtrise d'ouvrage déléguée, nous proposons aux propriétaires de terrains constructibles de les accompagner (études, démarches, PLU, viabilité, apport financier…) afin qu'ils deviennent les promoteurs de leur terrain viabilisé et divisé. Grâce à MODIA, ils réalisent alors couramment 60 % de plus-value par rapport à une vente simple du terrain.

Cadastre :

Le cadastre, établi majoritairement de l'échelle 1:500 à l'échelle 1:5000, demeure la propriété intellectuelle de la Direction Générale des Impôts (DGI) , service de l'administration des finances. Il est divisé en communes, chaque commune étant elle-même subdivisée en sections, et chaque section en planches. Chaque planche figure une ou plusieurs parcelles, unité indivisible de la propriété foncière.

Carte communale :

Lorsqu'une commune ne dispose ni d'un Plan d'Occupation des Sols (POS) ni d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU), elle peut se doter d'une carte communale. Cette carte détermine les modalités d'application des règles générales du règlement national d'urbanisme et peut concerner tout ou partie du territoire communal ou intercommunal.

Clauses suspensives :

Ce sont toutes les conditions permettant aux deux parties d'interrompre le projet après étude de faisabilité (envergure du projet, seuil de rentabilité, contraintes techniques…).

COS (Coefficient d'Occupation des Sols) :

Coefficient servant à déterminer le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette (SHON) qui sont susceptibles d'être construits sur un terrain. Le COS est fixé par les règlements d'urbanisme (notamment les plans locaux d'urbanisme (PLU)) et est défini à l'article R.123-10 du code de l'urbanisme.

Défiscalisation :

Investissement d'un montant donné d'imposition dans une opération financière, généralement immobilière, rentrant dans le cadre d'une loi prévue à cet effet.

Étude de faisabilité :

L'étude de faisabilité s'effectue sur un plan technique, juridique et fiscal. Elle est validée par un expert comptable au plan financier Elle est complétée par une étude de marché permettant d'établir le prix de vente, le temps de commercialisation et la méthode à mettre en place. Les informations de MODIA auprès d'institutions comme le Ministère de l'Équipement, le Crédit Foncier ou la FNAIM permettent d'obtenir des statistiques sûres des bonnes ventes.

Loi SRU (relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) :

La Loi SRU (loi n° 2000-1028 du 13 décembre 2000) a pour objectif d'assurer une plus grande cohérence entre les politiques d'urbanisme et les politiques de déplacements dans une perspective de développement durable. La loi du 2 juillet 2003 Urbanisme et Habitat lui apporte certains ajustements pour corriger de possibles effets bloquants – notamment liés à la règle de constructibilité limitée en l'absence de schéma de cohérence territoriale ou à la participation pour voie et réseaux – et pour éviter le développement de contentieux fondés sur le régime juridique du projet d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme. La loi SRU a remplacé les anciens Plans d'occupation des sols (POS) par les Plans locaux d'urbanisme (PLU). La principale différence est que le PLU doit comprendre un Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui présente le projet communal.

Lotissement :

Le lotissement consiste à diviser un terrain en plusieurs parcelles destinées à recevoir des constructions à usage d'habitation, à usage industriel ou à usage artisanal, et à en assurer la viabilité (routes et espaces verts, réseaux d'assainissement, éclairage public, adduction d'eau potable, etc.). C'est une opération d'urbanisme où une collectivité locale (le plus souvent une commune) urbanise un secteur de son territoire en ayant généralement recours à un promoteur privé. Ce dernier construit les éléments de viabilité et se rémunère en vendant les parcelles aménagées. Cette procédure évite à la collectivité de financer des investissements importants.

Lotisseur :

Personne qui procède à la division d'une propriété foncière par lots en vue de construire des habitations.

Mandant :

Personne qui, par un mandat, donne à une autre (le mandataire) pouvoir de la représenter dans un acte juridique. C'est VOUS, dans le cas d'un contrat passé avec MODIA

Mandataire :

Personne qui a reçu mandat ou procuration pour représenter son mandat dans un acte juridique. C'est MODIA dans notre cas.

Maître d'œuvre :

Le maître d'oeuvre met en place, dans le cadre du budget et des délais assignés, le projet d'exécution du programme fixé par le maître d'ouvrage (cf. article suivant). Une fois son projet validé par le maître d'ouvrage, le maître d'œuvre est responsable de la bonne exécution des travaux et peut jouer un rôle de conseil dans le choix des intervenants

Maître d'ouvrage :

C'est le propriétaire du patrimoine sur lequel l'optimisation et les opérations s'effectuent. C'est vous, dans le cas d'un contrat passé avec MODIA.

Maître d'ouvrage délégué (MOD) :

Personne ou entité à qui le maître d'ouvrage donne mandat d'exercer en son nom et pour son compte tout ou partie de ses responsabilités et prérogatives de maître d'ouvrage. Le MOD intervient en qualité de mandataire du maître de l'ouvrage : il élabore et signe les différents contrats, choisit les entreprises et les fournisseurs et s'occupe de la gestion financière et administrative de l'opération. Le maître d'ouvrage conserve un droit de regard sur l'exécution des missions de son délégué, qui doit lui rendre compte de ses activités.

Optimisation patrimoniale :

L'optimisation patrimoniale se distingue de la gestion patrimoniale. Cette dernière revient généralement à appliquer des solutions standardisées, alors que l'optimisation patrimoniale implique pour chaque cas un travail « de terrain » spécifique au plan pratique, juridique, financier et administratif. De ce fait, les opérations immobilières d'optimisation patrimoniale avec MODIA apportent couramment au propriétaire (mandataire) un bénéfice net supérieur de 60 % à ce qui aurait pu être obtenu par une gestion du bien en vente simple.

PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durable) :

La loi SRU a remplacé les anciens Plans d'occupation des sols (POS) par les Plans locaux d'urbanisme (PLU). La principale différence est que le PLU doit comprendre un Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui présente le projet communal à l'horizon de 10 à 20 ans . Le PADD est un document clair et simple de quelques pages, accessible à tous les citoyens pour les informer sur les projets de la commune ou de la communauté urbaine. Il était à l'origine opposable aux tiers. Cette disposition génératrice d'une insécurité juridique importante a été supprimée par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003. Toutefois, le zonage et le règlement inscrits dans le PLU doivent être en cohérence avec le PADD. Cette notion de cohérence dans le cadre d'une interprétation souple assure une sécurité juridique tout en préservant la portée du PADD.

Parcelle :

Partie d'un terrain d'un seul tenant constituant une unité cadastrale.

Permis de construire :

Ce sont des autorisations administratives qui constatent qu'un projet est conforme :
- aux règles d'urbanisme local (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé, etc),
- aux règles d'urbanisme nationales,
- aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels…

PLU (Plan Local d'Urbanisme) :

Depuis 2001 et la loi SRU, les anciens POS sont peu à peu remplacés par des PLU. Un PLU est document de planification urbain de la commune (ou du groupe de communes) à échéance de 10 à 20 ans. Alors que le POS fixait seulement des règles d'utilisation, le PLU exprime un véritable projet urbain, cohérent avec le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD). Le PLU est codifié dans le code de l'urbanisme essentiellement aux articles L.123 et suivants et R.123 et suivants. Accessible à tout un chacun mais plus complexe que le PADD, il comprend obligatoirement : le rapport de présentation ; le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) ; les orientations d'aménagement ; les documents graphiques ; le règlement ; les annexes.

POS (Plan d'Occupation des Sols) :

Document qui fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols dans le cadre des orientations des Schémas Directeurs. Il a été remplacé et simplifié par le PLU.

Pré-location ou pré-vente :

Location ou vente d'espace dans un immeuble (ou vente de parcelles dans un lotissement) projeté mais non encore construit. Le niveau de pré-location ou de pré-vente indique donc, de façon inversement proportionnelle, le risque impliqué lors de la mise en chantier.

Promoteur immobilier :

L'article 1831-1 du code civil décrit ainsi la fonction de promoteur immobilier : mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Le promoteur peut être une personne physique ou morale.

Purge du recours des tiers :

Terme du délai durant lequel un permis de construire est contestable par un tiers (deux mois suivant la publication régulière sur le terrain et en Mairie).

Recours des tiers :

Contestation devant le tribunal administratif d'un permis de construire par un tiers qui s'oppose au projet immobilier.

SCOT (Schéma de COhérence Territoriale) :

Instauré par la loi SRU, le SCOT fixe à l'échelle de plusieurs communes ou groupements de communes les orientations fondamentales de l'urbanisation, afin de préserver un équilibre entre zones urbaines, industrielles, touristiques, agricoles et naturelles. Contrairement aux Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), relativement précis, le SCOT exprime un cadre général de principes, d'orientations et d'objectifs. Il a toutefois une portée juridique. Les autres documents d'urbanisme tels que programmes locaux de l'habitat, plans de déplacement urbains, schémas de développement commercial, plans locaux d'urbanisme ou cartes communales devront lui être compatibles.

Viabilité (parfois improprement exprimée viabilisation) :

Ensemble des travaux d'aménagement (voirie, réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, de téléphone, dégagements, eaux pluviales…) à réaliser avant toute construction. Le coût au m² pour viabiliser un terrain varie en fonction de nombreux paramètres, dont la topographie et le type de terrain, l'existence ou non de possibilités de raccordements à proximité, sa végétation… d'où l'intérêt de faire appel à un professionnel pour les études préalables et la réalisation.

ZAC (Zone d'Aménagement Concerté) :

Ce sont des zones à l'intérieur desquelles la collectivité publique décide d'intervenir pour procéder à la réalisation coordonnée d'équipements publics (eau potable, assainissement, routes, écoles, habitations…) en vue d'aménager des terrains qu'elle a acquis ou qu'elle acquerra, pour les céder ensuite à des utilisateurs publics ou privés. Le projet d'urbanisme d'une ZAC, établi autour d'un programme de construction et d'équipements publics précis (logements, activités, équipements) est inclus dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) afin de mieux intégrer celle-ci dans l'urbanisation environnante. La loi ne subordonne pas la possibilité de créer une ZAC à l'existence d'un PLU. Toutefois, en vertu des dispositions de l'article L 111-1-4, une ZAC ne peut être créée dans les communes non dotées d'un PLU que dans les espaces déjà urbanisés dans les espaces d'extension d'urbanisation déjà délimités par une carte communale. La ZAC représente une alternative à la procédure de lotissement.

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